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标题: 可以穿越周期的房企，做对了这4件事 [打印本页]
作者: 一梦荼蘼    时间: 2023-3-22 16:18
标题: 可以穿越周期的房企，做对了这4件事
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3月15日，国企越秀地产发布了2022年的年报，成为了往年第一家发布年报的边疆房企。
有勇气第一个提交2022年的成绩单，背后也阐明它对于业绩的自信，个中优秀的数据，在这里也就不细说了。
在越秀发布年报的2天后，首份TOP房企年报出炉，它就是大家熟习的：
龙湖
去年让房企最为头疼的两大目的：营收目的及利润目的，在龙湖这里似乎并不算什么难事：
龙湖去年营业支出2505.7亿元，同比增长12.2%；
归属于股东的核心净利润225.4亿元，同比稳中有增
还有诸多优秀的细节数据都在证明一件事：
龙湖扛过了难熬的2022年，穿越了周期。
龙湖并不是独一，像混合制房企万科，央企中海、华润、保利，外资企业仁恒等，都是很多人公认的穿越周期的典型房企。
它们可以穿越周期，也是有一些共通的地方，艳姐总结上去次要有以下4大要素，促成了它们的成功。

要素1
大部分比较注重运营性业务
在房地产的黄金时代，房企们都情愿在住宅板块持续发力，由于卖房子来钱快。
这样做也无可厚非，但很多房企也就此堕入了高杠杆、高周转的怪圈。
当行业规则一变，很多房企就轰然倒塌。
还有一些房企即便在黄金时代，也坚持规划运营性业务板块，在购物中心、长租公寓、物业服务等范畴持续深耕，典型房企就是华润、中海、万科、龙湖等。
比如中海就不断深耕商业地产范畴。早在2011年，当其他房企还在住宅范畴捞金的时分，中海就初次对外发布其商业地产发展线路。2012年，中海地产商业发展有限公司成立，中海末尾对商业地产停止公司化体系化的运作。
随着中海在商业地产范畴的不断深耕，目前中海已构成了中海商务、环宇商业、星级酒店等多条产品线。
目前中海还没有发布2022年年报，但从去年上半年半年报来看，它的运营性业务全体呈现了增长态势：
2022上半年，中海地产投资物业租金支出为24.4亿，同比上升7.5%；其中写字楼租金支出为17.5亿，同比上升0.7%；购物中心租金支出为6.4亿，同比上升23.3%。
再比如大家比较熟习的华润置地，它不断对运营性业务比较注重，在2005年就确定了“开发物业+投资物业”双轮驱动发展形式。
之后也不断停止形式升维，2021年，又提出了开发销售型物业、运营性不动产业务、轻资产管理业务三大主营业务与生态圈要素型业务无机联动的“3+1”业务形式。
根据去年上半年华润置地半年报指出，其购物中心租金支出62亿元，同比下降6.2%，如剔除期内减租影响，较去年同期增长14.2%。
再比如龙湖，去年运营性业务的表现也是可圈可点。根据年报指出：
去年，龙湖由运营及服务业务组成的运营性支出完成236亿（不含税），同比增长25%，5年复合增长35%，运营性利润占比达27%。
可以达到这样一个超200亿的运营性支出，也是和龙湖不断坚持在运营性范畴持续深耕分不开。
早在2011年，龙湖就提出持商业战略，将商业地产列为主航道业务，2016年于行业率先试水长租公寓业务。在2018年，龙湖又提出了“空间即服务”的战略，并不断升维其运营性业务：
从商业投资的天街，到长租公寓的冠寓；从物业管理的龙湖智创生活，再到智慧营建的龙湖龙智造......
如今龙湖已构成开发、运营、服务三大业务板块互相赋能，协同共进的大生态体系，“一个龙湖”协同效应逐渐显现。
上述这些房企早在十几年前就曾经进入运营性业务范畴，不断深耕，积蓄能量，也正是由于它们长达十几年的积淀，打通了各种资源和渠道，让运营性业务成为了这些房企的护城河，后来者很难模拟和超越。
运营性业务也能带来持续的现金流，成为房企强有力的安全屏障，在一定程度上助力房企穿越周期。

要素2
坚持规划一二线城市的拿地策略
一家房企能否成功过穿越周期，也往往和其拿地策略有很大的关系。
前几年，在房地产的巅峰期，部分房企走“乡村包围城市”的道路，大举规划三四线城市，吃三四线城市棚改货币化的红利。
但这并不是长久之计，当三四线城市热度褪去，这些房企的销售额就堕入疲软的困境。
而还有一些房企比如仁恒、龙湖、越秀等，却不断在规划热点一二线城市及卫星城。
这些城市的房地产市场往往有较强的抗逆性，市场热度不断存在，购买力较强，可以为房企带来持续的现金流和利润。
比如近期发布年报的仁恒，其扣除代建后的销售金额为680.9亿元，同比上升14.3%，成为稀有的销售额逆势上升的房企。
很大一部分缘由是由于仁恒在一二线城市精品项目的拉升，支持了其销售额的坚挺。
从目前仁恒的土储状况来看，其土储次要分布在二线城市，占比超过5成，而一线城市的土储占比也将近2成。
目前仁恒在南京和苏州这两大城市的土储面积位居前二，土储规模超100万方，这两大热点城市的楼市可谓非常坚挺，也将为仁恒将来持续的发展提供持续的动力。
龙湖在规划上也有所侧重。在2022年报业绩会上，龙湖集团董事长兼CEO陈序平指出，龙湖首先要做好城市聚焦，业务规划回归一线及主力二线在内的重点城市、核心区域。
龙湖也泄漏，往年龙湖可售货值中有97%位于一二线城市和环都市圈卫星城。
而且在这些城市中，龙湖还要优中选优，要聚焦重点城市的核心区，从而确保周转率和利润率。
越秀地产在2022年报中指出，其土地投资次要投向一二线城市，城市的规划更聚焦于大湾区、华东地区、京津冀地区和成渝城市群。去年越秀地产去年共拿了37宗地块，全部位于一二线城市。
由于越秀本身就是广州出身的国企，截至去年12月31日，越秀地产总土地储备达到约2845万方，其中1418万方位于大湾区，占比约为49.8%；越秀多年来在广州停止重点规划，目前其在广州的土储占总土储的42.8%，也是持续不断为越秀的销售额持续输血。
不过也不得不承认，虽然一二线城市的购买力较强，能持续产生回款，但是相较于在三四线城市拿地，一二线城市的拿地成本更高，往往比较考验一家房企的资金融通才能，并且愈加考验一家房企对于产品的溢价才能。
像龙湖、仁恒、越秀等房企，其产品力也是有口皆碑，并且在资金运作方面也有本人的形式和渠道，这也是它们有底气可以在一二线城市拿地的缘由。

要素3
都有财务自律的基因
普通来说，高杠杆、高周转在黄金时代有更强的迸发力。但到了行业下行的周期，这种形式曾经走不通，诸多房企纷纷倒下。而那些财务稳健和自律的房企，却穿越了周期。
万科、中海、保利、龙湖、越秀等这些穿越周期的房企，它们不约而同的都具有了财务自律的基因。
比如越秀的2022年年报中提到：
截止到去年12月31日，越秀地产剔除预收款后的资产负债率为68.8%；净负债率为62.7%；现金短债比为2.23倍。
越秀的“三条红线”都满足了要求。
异样是财务自律的龙湖曾经完成延续7年满足“三条红线”要求。
截至2022年底，龙湖集团剔除预收款的资产负债率为65%，净负债率为58%，现金短债比为3.52倍，“三条红线”均保持绿档程度。
另外还有一向在业内以稳健安全著称的万科，他曾经是延续21年净负债率低于40%，其2022年上半年剔除预收款的资产负债率为68.4%，现金短债比为1.5，异样也是“三条红线”标准均飘绿。
其中不乏部分企业在财务自律上做到的比“三条红线”所要求的更好。
比如龙湖，截止到2022年底，龙湖一年内到期的短债占比约9.9%。
除此之外，2022年12月9日，龙湖集团发布公告称，公司曾经全部赎回于2023年到期的3亿美元优先票据，也就是说，在整个2023年内，龙湖曾经没有了境外债到期的压力了。
也是得益于龙湖优秀的财务表现，2022年8月，中债增经过直接担保方式增信的首单民营房企债券被龙湖摘得；2022年11月，龙湖获得“第二支箭”首单200亿元中债增信债券额度……
有了机构的助力，有着财务自律的这些房企在运营上会愈加的有韧性。

要素4
拥有一批超能高管战队
房企的战略决策、外部管理和落地推进，很大程度上也取决于高管团队的实力。高管战队对于房企穿越周期也起到了助力作用。
以万科为例，去年年底，万科为了度过市场“寒冬”末尾设立联席总裁一职，这是万科近40年来历史上的第一次。
2022年12月2日万科外部发文，万科开发运营本部首席合伙人兼CEO张海、万物云CEO朱保全出任公司联席总裁，协助总裁祝九胜担任万科开发运营业务和运营服务业务的运营管理。
张海是万科实打实的老员工，从1995年末尾就加入万科集团，其带领的上海区域2021年的业绩在各大区域排名第一。张保全1999年加入万科，在他的带领下以“住宅服务、商企办公、城市服务”为覆盖的全域空间服务公司一上市就成为当年港股最大IPO。
当然，还有很多万科高管的才能都比较微弱，在这里就不逐一引见了。万科可以穿越周期，这些身经百战的高管战队在其中的作用不可小觑。
龙湖的高管站队也是值得一看。
在去年2月，龙湖仕官生出身的陈序平接管了帅印，正式成为Top房企中最年轻的CEO之一。去年年底，陈序平又接棒吴亚军，成为了龙湖的董事长，背后也阐明其较强的决策和管理才能。
陈序平2008年毕业于清华大学土木工程系，先后担任工程经理、项目总经理、地区公司总经理及集团地产航道总经理。其可以一路长大，成为龙湖的掌舵人，和他本身的实力有关，当然也和龙湖比较完善的人才培育和提升体系有很大关系。
龙湖的高管战队也是能人辈出，比如龙湖集团高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠、龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶等等，都有着比较丰富的地产专业实操阅历和管理才能。
可以看到龙湖有着本人的超能高管战队，他们为龙湖的战略发展出谋划策，以专业才能管理公司，助力龙湖成功穿越周期。
这些房企可以拥有优质的人才，一方面和它们有着完善的培育和提升机制有关；另一方面，这些房企对于企业管理也是坚持长期主义，不断完善提升企业外部的管理体系和企业文明，让员工可以安心工作，发挥其所长。

结语

说假话，以上几点都做到的房企真的不多。
一来非常考验一家房企的战略头脑，二来也是需求房企没有那么“投机取巧”的歪脑筋，而是真正扎根到地产中，做一些长期主义的事。
虽然短期内的报答并不是肉眼可见，但正由于做的是长期主义的事，也让它们厚积而薄发，成为行业低谷时最为坚韧的房企。
它们，也将继续坚持它们所坚持的，走向属于它们的春天。


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主编：张艳
责编：Doug、Qinvefu

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